一、案情简介

申请人：惠州某公司

被申请人一：惠城区小金口某村民小组

被申请人二：惠城区小金口某经济合作社

2021 年4 月23 日，申请人与被申请人签订《厂房租赁合同书》，约定被申请人将位于某工业区18 号的厂房租赁于申请人使用，租赁期限为十年。合同还对租金、履约保证金、支付方式、双方权利义务等进行了明确约定。合同签订后，申请人严格按照约定向被申请人支付履约保证金172800 元，并按月支付租金及相关费用。

后来申请人受新冠肺炎疫情等因素影响，导致订单骤减，公司生产经营遭遇重大困难，公司内部结合实际情况采取停工待料、缩减厂房等措施来减轻经济压力。遂于2022 年6 月17 日通过快递投寄、微信发送等方式向被申请人发出解除《厂房租赁合同书》通知函，要求提前解除厂房租赁合同。《厂房租赁合同书》第十三条第3 款对提前终止合同有明确约定，即“未经甲方书面同意乙方不得提前终止本合同，如乙方确需提前解约，须提前一个月书面通知甲方，且履行完毕以下手续，方可提前解约：a.向甲方交回租赁物；b.交清承租期的租金及其它因本合同所产生的费用；甲方在乙方履行完毕上述义务后五日内将乙方的租赁保证金无息退还乙方”。本案中，申请人于2022 年6 月17 日向被申请人提出书面通知，并将厂房租金交清至2022 年7 月17 日，厂房也在2022 年6 月底交回给被申请人。在履行完毕上述手续后，申请人多次向被申请人要求返还履约保证金172800 元，均遭到被申请人拒绝，并明确表示不予返还，该行为已构成违约。

因上述合同履行发生争议，双方交涉不能解决履行困境的情况下，申请人向本会提出仲裁申请，主张本案案涉合同解除，要求被申请人返还履约保证金，并要求被申请人承担案件仲裁费。后被申请人一向本会提出仲裁反请求，请求申请人向被申请人一为案涉租赁厂房中涉及的对厂房、宿舍、内外墙翻新、更换所有门窗的费用及恢复配电设备、清理垃圾费用、安装有机房货梯费以及未缴纳的水费以及被申请人一维权支出的相关费用。

二、争议焦点

（一）确认案涉合同是否解除。

（二）双方各自仲裁请求是否应当得到支持。

三、裁决要旨

（一）确认案涉厂房租赁合同已解除。

（二）被申请人一惠城区小金口某村民小组一次性退还申请人公司履约保证金人民币172800.00 元及相应利息。

（三）申请人的其他仲裁请求不予支持。

（四）被申请人一惠城区小金口某村民小组的全部仲裁反请求不予支持。

（五）本案本请求仲裁费、反请求仲裁费均由被申请人一惠城区小金口某村民小组承担。

四、裁决要旨

（一）关于案涉合同是否解除问题。2022 年6 月17 日申请人委托其前员工通过邮寄方式向被申请人一的负责人送达了加盖申请人印章的“解除《厂房租赁合同书》的通知函”，通知被申请人一于2022 年7 月17 日解除合同，该函的出具时间为2022 年6 月17日，同日，被申请人一已签收该函，且申请人的租金已交至2022年7 月17 日。故，申请人已提前一个月书面通知被申请人一解除案涉合同，被申请人一于当日收到该函，但对此并未进行书面回复或提出异议，该行为并不影响申请人依据合同约定而行使解除权。仲裁庭确认案涉《厂房租赁合同书》已解除。

双方仲裁请求是否应当得到支持问题。1.关于申请人的仲裁请求，根据前述分析，根据仲裁庭查明的事实，双方的租赁合同关系已解除，依据案涉《厂房租赁合同书》第十三条第3 款：“……甲方在乙方履行完毕上述义务后五日内将乙方的租赁保证金无息退还乙方”。案涉的《厂房租赁合同书》解除后，申请人作为出租方主张退还履约保证金的请求有合同依据，应当予以支持。案涉《厂房租赁合同书》未对逾期返还履约保证金的利息进行约定，申请人主张以履约保证金为基数，自合同解除日次日起至款项付清之日止，按全国银行间拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算利息，不违反法律规定，予以支持。2.关于被申请人的反请求，双方事后进行了变更，即被申请人一没有免除申请人三个月的租金，申请人亦不用按照合同约定对厂房、宿舍内外墙进行翻新，更换所有门窗并加装电梯一部。此外，被申请人一并无提供充足证据证明，故，请求申请人向被申请人一为案涉租赁厂房中涉及的对厂房、宿舍、内外墙翻新、更换所有门窗的费用及恢复配电设备、清理垃圾费用、安装有机房货梯费以及未缴纳的水费以及被申请人一维权支出的相关费用等反请求不予支持。

五、案件点评

农村厂房租赁是指在农村地区，土地使用权人（通常是农民或农村集体经济组织）将闲置或不再使用的厂房、仓库等建筑物租赁给需要使用这些设施的企业或个体经营者的行为。这种租赁关系通常涉及农业生产、农产品加工、乡村旅游、手工业等领域，旨在促进农村经济的发展、提高土地利用效率，并为租赁双方创造经济利益。近年来，国家积极推进乡村振兴战略，鼓励农村发展多种经营，促进农村集体经济和农民增收。

本案中，首先，合同解除的合法性问题。申请人是否按照合同约定的程序合法解除合同是本案的关键。根据合同条款，申请人已提前一个月书面通知被申请人解除合同，并在通知后及时交还租赁物及支付租金，符合合同解除的条件。其次，履约保证金的返还问题。根据合同约定，甲方应在乙方履行完毕相关义务后无息退还履约保证金，可见，申请人已履行解除合同的相关义务，其请求应得到支持。最后，被申请人反请求问题。被申请人提出要求申请人承担厂房翻新、清理等费用的反请求，根据案涉合同约定及实际情况，申请人已按约定交还租赁物，且未有违反合同的行为，因此被申请人的反请求缺乏法律依据。综上，申请人已依法履行解除合同的程序，合同解除合法有效，申请人要求返还履约保证金的请求有充分的合同依据，应予支持。同时，被申请人的反请求缺乏法律依据，不应得到支持。

农村租赁市场的发展对促进农村经济、提高农民收入具有重要意义。此案体现了在特殊情况下，合同解除及履约保证金返还的法律适用，强调了合同当事人应严格遵循合同约定和法律规定，以维护自身合法权益。建议在农村租赁合同中，双方在签订合同时明确约定解除条款及履约保证金的相关细则，减少潜在的法律争议。同时，政府应加强对租赁市场的监管，确保法律法规有效实施，为企业创造良好的经营环境。