一、案情简介

申请人：某银行惠州分行

被申请人一：曹某

被申请人二：惠州某投资有限公司

2016 年9 月14 日，申请人与二被申请人签订《个人购房担保借款合同》，约定申请人向被申请人一提供借款31 万元用于购房，期限为23 年，并对利息等条款进行了约定，合同签订后，申请人按合同约定向被申请人一发放了31 万元的贷款，被申请人一却未按合同约定的期限足额偿还贷款本息和相关费用，经催告后仍不偿还。

申请人提出仲裁请求要求解除借款合同、要求被申请人一偿还本息，请求被申请人二对被申请人一的上述债务承担连带保证责任。

申请人认为被申请人二对被申请人一的上述债务承担连带保证责任。被申请人二当庭发表答辩意见如下：被申请人二不承担阶段性的担保责任，对债务人的借款不承担连带保证责任。

二、争议焦点

抵押权推定情形下开发商是否承担阶段性或全程性担保责任。

三、裁决结果

（一）申请人与被申请人一、被申请人二于2016 年9 月14日签订的《个人购房担保借款合同》于2024 年4 月7 日解除。

（二）被申请人一向申请人偿还贷款本金21 万元及利息。

（三）被申请人一向申请人某支行补偿因本案支出的律师费。

（四）申请人对被申请人一名下的房产享有抵押权，并对其处置所得价款享有优先受偿权。

（五）本案仲裁费由被申请人一承担。

（六）申请人的其他仲裁请求不予支持。

四、裁决理由

（一）关于确认申请人对位于某地的房产享有抵押权，并对其处置价款享有优先受偿权的问题。

根据仲裁庭查明的事实，申请人与被申请人一对上述合同约定的位于某地的房产向申请人提供抵押担保，并办理了房地产预告抵押登记，并于2016 年10 月12 日取得了不动产登记证明。上述房产在2018 年7 月4 日办理了首次登记。依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第五十二条第一款：“当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。”之规定，本案中，涉案房产已办理了预告抵押登记，并办理了确权登记，且未有证据证明存在抵押预告登记失效的情形，应认定抵押权自预告登记之日即2016 年10 月12 日起设立。依据《民法典》第三百八十六条“担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外”之规定，仲裁庭认为，申请人对涉案房产享有抵押权，并对其处置价款享有优先受偿权。

（二）关于确认被申请人二对被申请人一的上述债务承担连带保证责任的问题。

根据仲裁庭查明的事实，涉案《个人购房担保借款合同》约定，被申请人二自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止为借款人的债务承担连带保证责任。该约定的目的在于涉案房产办理抵押登记的过渡期间由开发商提供保证责任，降低银行的贷款风险。抵押担保和被申请人二的保证担保二者是承接关系，而非并存关系。根据上述分析意见以及仲裁庭下述关于抵押权的认定，申请人取得涉案房产的抵押权，对抵押物享有优先受偿权，其作为债权人的利益已经得到保障，因此被申请人二的保证责任免除。故仲裁庭对申请人的该项仲裁请求不予支持。

五、案件点评

抵押权的“推定设立”应具备相应的要件：1．已办理建筑物所有权首次登记。2．办理预告登记的房屋与办理建筑物所有权首次登记时的房屋一致。3.不存在预告登记失效情形。本案中，涉案房产已办理了预告抵押登记，并办理了确权登记，且未有证据证明存在抵押预告登记失效的情形，应认定抵押权自预告登记之日起设立。在抵押权已推定设立的情形下，债权人的优先受偿利益已得到保障，故开发商的阶段性保证责任亦归消灭。

在商品房预售买卖交易中，开发商希望早日回收资金减轻压力，但买受人并未取得不动产登记证，无法办理以银行为抵押权人的抵押权证，银行在没有增信措施的情况下不愿意放款。开发商为了促成交易，解决银行在放款日至取得房屋抵押权证期间无任何增信措施的问题，愿意在此期间提供连带责任保证，待银行取得抵押权证后，不再承担保证责任，阶段性保证应运而生。从阶段性保证制度创立的初衷来看，系为了解决贷款风险敞口期的问题，加快房屋买卖的进程。故，阶段性连带保证合同为附解除条件的合同，即抵押登记办妥，开发商即免除保证责任，并非附期限的合同，即在该期限内开发商必须承担保证责任。